CONSEILS DU PRO DE L'IMMO

Tous les conseils de Pascal Rebufel,

notre expert immobilier, pour bien acheter

Pascal REBUFEL, Expert près la Cour d’Appel d’Aix en Provence

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Charges de copropriété : le critère d’utilité

Un rappel important sur le mode de répartition des charges de copropriété : le critère impératif à respecter est L’UTILITE que les services collectifs et les éléments d’équipements communs présentent à l’égard de chaque lot.

Précision importante : il s’agit bien d’une UTILITE OBJECTIVE. L’obligation de participer à ces charges est fonction de la potentialité du lot à pouvoir bénéficier de ce service ou de cet élément et non du choix du copropriétaire de les utiliser à sa convenance.

Par exemple, un copropriétaire doit participer au charges de chauffage collectif quand bien même il aurait installé son propre dispositif de chauffage individuel

De même, un copropriétaire habitant le Rdc ne participe pas aux dépenses relatives à l’ascenseur

Souvent source de conflits, cette notion d’utilité n’est pas juridiquement définie et une attention toute particulière doit donc être portée à la rédaction du règlement de copropriété.

Charges de copropriété : Payez-vous le juste prix ?

Et si vous vous plongiez un jour dans l’examen attentif de votre règlement de copropriété ? Il peut réserver des surprises…

 

De nombreux anciens règlements/Etats Descriptifs de Division (EDD) disposent en effet de clauses de répartition des charges en contradiction avec les principes édictés par la loi du 10 juillet 1965 (et même curieusement pour des EDD rédigés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi…).

A titre d’exemple : tous les appartements du Rdc au dernier étage sont affectés de manière uniforme des mêmes tantièmes de charges d’ascenseur, ou encore les charges d’entretien de la cage d’escalier sont également réparties entre tous les lots  etc…

 

Ces dispositions sont illégales.

Les tantièmes de charges doivent en effet être impérativement déterminés par référence à des critères imposés par la loi :

  • Pour les dépenses relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble, le critère est la valeur relative de chaque lot (celle-ci se calcule par rapport à la consistance, la superficie et la situation de chaque lot dans l’immeuble)

  • Pour les dépenses relatives aux services collectifs et éléments d’équipements communs (ascenseur, antenne TV collective, chauffage collectif…), le critère est l’utilité. Pas d’utilité, pas de charges (il s’agit bien entendu d’une utilité objective basée sur la potentialité du lot à pouvoir bénéficier de ces équipements collectifs et non du souhait du copropriétaire de les utiliser ou non)

 

Tout copropriétaire lésé peut agir en justice pour demander au Juge de réputer non écrites ces clauses de répartition des charges, et faire mandater un expert avec pour mission de proposer une nouvelle grille de répartition des charges conforme à la loi du 10 juillet 1965.

Congé pour vente : attention aux subtilités !

La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé la protection des locataires en cas de vente du logement loué :

  • Le délai de préavis minimum est de 6 mois avant le terme du bail.  Attention car le délai ne court qu'à compter de la réception effective de la lettre recommandée. Par conséquent, en cas d'absence lors du passage du facteur, si le locataire ne va pas ensuite retirer le courrier recommandé à la poste, le délai ne court pas et le congé n'a de ce fait jamais été délivré.

 

D'ou sans aucun doute l'intérêt de faire délivrer le congé par exploit d'huissier (dans ce cas, l'avis de passage de l'huissier suffit).

  • La notification du congé doit être faite séparément à chaque co-titulaire du bail, à chacun des époux ou partenaires de PACS. A défaut, le congé est nul.

  • Le congé pour vente vaut offre de vente. Le congé doit donc indiquer le prix de vente et les conditions de la vente. Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour accepter ou refuser. S'il accepte la proposition, il a 2 mois supplémentaire pour concrétiser la vente (le délai est porté à 4 mois en cas de condition suspensive de financement par emprunt bancaire de l'acquisition).

S'il refuse l'offre, il doit quitter les lieux à la fin du bail.

 

Bien entendu, dans le cas où le propriétaire vendrait ensuite le logement à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé (ou à de nouvelles conditions de vente), le notaire chargé de la rédaction de l'acte doit impérativement proposer au locataire ces nouvelles conditions (les délais de réflexion et de financement sont alors les mêmes qu'initialement).

  • Le congé doit mentionner la désignation précise et complète du ou des biens vendus ainsi que des annexes (ne pas oublier la cave ou le parking, ne pas faire d'erreur sur l'étage ou le numéro de lot etc...). De nombreux congés ont ainsi été annulés par les tribunaux.

  • Il est également obligatoire de reproduire pour chacun des congés, sous peine de nullité, les 5 alinéas du II de l'article 15 de la loi de 1989.

  • Au congé doit être joint la "notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire". La teneur de cette notice a été fixée par un arrêté du 13 décembre 2017 publié au JORF le 20 décembre 2017.

  • Rappelons par ailleurs l'interdiction de donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond applicables aux logements sociaux conventionnés (sauf accompagné de propositions de relogement recevables).

Vous avez une question, une étude à réaliser, une situation à débloquer,

contactez-moi : pascal@rebufel.fr

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