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Zoom sur le quartier de la Valbarelle – Marseille 11ème

La Valbarelle est un quartier situé sur la rive gauche de l’Huveaune, à la périphérie Est de Marseille, à environ 10 Km du centre-ville.

Il est l’un des rares quartiers de Marseille sans noyau villageois. 

Il s'est en fait construit autour des sites d’activités industrielles installés à partir de la moitié du 19ème siècle le long de la vallée de l’Huveaune (minoteries, verrerie de Queylar, Rivoire et Carret, Coder etc…). Ces grandes entreprises ont pour la plupart fermé depuis, laissant des friches industrielles dont certaines ont fait l’objet de transformations (Parc d’activité La Valbarelle, centre commercial 11ème avenue…).

Il s‘agit donc à l’origine d’un quartier principalement habité par les ouvriers de ces usines, qui a connu un très fort apport de population à partir du début du 20ème siècle, dans une grande proportion étrangère (italiens et arméniens notamment).

Coincé entre l’Huveaune et les collines du massif de Saint-Cyr, le développement immobilier s’est fait par la construction souvent anarchique, tant par la qualité que par la forme, de petites maisons individuelles à flanc de coteau ainsi que par la construction de cités ouvrières (cité Michelis en 1935).

A partir des années 50, ce quartier a par ailleurs connu une construction massive de logements sociaux (la Valbarelle I et II, les Néréides, le Bosquet, le Compostelle etc…) représentant environ 2 100 logements, soit 36 % du parc immobilier).

Le secteur est bien desservi par 3 lignes de bus (dont 2 sont connectées au métro). 

En termes d’accès automobile, l’ouverture de la L2, accessible via le carrefour Florian (connexion à l’autoroute A 50 Marseille Aubagne et A 7 Marseille Lyon), a permis d’améliorer la desserte routière, même si l’avenue de la Valbarelle et sa prolongation l’avenue de St Loup sont des axes de circulation souvent encombrés.

L’autoroute A 50 est également accessible depuis l’échangeur de la Valentine.

Le secteur est très proche du centre commercial La Valentine et de ses grandes enseignes (supermarché Casino, Ikea, Décathlon etc…).

Le marché immobilier des maisons individuelles est assez homogène tant en termes de typologie d’habitat (maisons simples, sans charme particulier) que de prix.

Les surfaces habitables des 12 références de transaction trouvées sur le secteur varient de 50 à 106 m2 pour une moyenne de 75 m2.

Les parcelles de terrain s’inscrivent dans une fourchette d’environ 100 à 650 m2 pour une moyenne de 311 m2.

Les prix de cession (terrain intégré) varient de 2 450 à 3 600 Euros/m2 sans qu’il ne puisse être mis en évidence une corrélation entre le prix de vente et la superficie (ce qui est pourtant généralement observé, le prix de vente unitaire / m2 étant souvent inversement proportionnel à la superficie).

De même, il n’est pas observé de corrélation entre le prix de vente et la superficie des terrains, signe d’un marché relativement limité en termes de prix (une grande superficie de terrain n’apporte pas réellement de plus-value).

Le prix moyen pondéré s’établit à 2 893 Euros / m2 (terrain intégré).

L’écart type de la série de références de transaction est de 396 Euros, soit seulement 14% de la moyenne. Cette faible dispersion des prix autour de la moyenne est le signe d’un marché très homogène.

 

N'hésitez pas à me contacter pour toute question.

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Pascal REBUFEL

Expert en évaluation immobilière près la Cour d'Appel d'Aix en Provence

T. 06 80 22 38 80

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